商品房买卖合同新旧有别
　　北京市国土房管局下发新修改后的《商品房买卖合同》，与旧版相比主要在七个方面作了修改。一、计价方式与价款都改过去的按建筑面积计价为按套内建筑面积计价；二、面积确认及面积差异处理也相应地由过去的按建筑面积确认变为按套内建筑面积确认；三、面积误差的处理也是如此，套内建筑面积误差在3％以内的，开发商对买房人多退少补；套内建筑面积误差超过3％的，买房人可以退房，或按合同约定的处理办法处理；四、明确了交付期限和入住条件，即必须拿到建设工程质量验收备案表和实测面积，必须符合买房人和开发商约定的其它条件；五、新合同增加了前期物业服务、物业服务的内容；六、新合同还增加了本物业业主临时公约条款；七、增加物业服务内容作为合同附件，而以往因为物业服务内容不明晰引发的入住之后的纠纷非常常见。此外，新合同还明确，2003年12月1日以后的预售商品住宅，虽然按套内建筑面积计价，但物业服务收费暂按建筑面积计算。

　　《业主临时公约》约束业主行为

　　北京市国土房管局近日发布了《业主临时公约》和《前期物业服务合同》的示范文本，首次公布了业主应当遵守的规定，明确了业主所具有的权利和义务。也就是说，政府给业主的行为定了规矩。许多物业管理公司认为：新规定将对本市物业管理行业的发展和物业管理水平的提高起到积极的促进作用。

　　《业主临时公约》实质上是新颁布的《物业管理条例》的配套文件，进一步细化了《条例》，不仅明确规定了物业公司的职责范围与权限，同时也对如何正确实施对业主的管理作出明确的约定。其中包括了业主不能擅自变更房屋结构、外观和用途；不能占用公用部位和共用设施设备；不能利用公用部位搭建建筑物、构筑物等内容。例如：空调外挂设备应按指定位置安装，阳台外和窗外不能吊挂和晾晒物品、不擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语等。业主饲养宠物，应遵守《北京市养犬管理规定》及有关法律法规的规定，及时清理宠物粪便；乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间。机动车在住宅区内行驶时速应低于5公里；车辆出入应按要求出示证件；机动车应在专门的车位停放，禁止在消防通道、井盖、人行便道和绿地等场所停放；夜间停放，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除。

　　北京市国土房管局规定：新建物业的建设单位在销售物业前应当参照《前期物业服务合同》示范文本制定《业主临时公约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位销售物业时，应向买受人明示《业主临时公约》。物业买受人在签订买卖合同时，应书面承诺遵守《业主临时公约》。也就是说，消费者买房，在签订买卖合同时，还要签订《业主临时公约》，承诺要遵守其中的有关规定。

　　编后语之所以把这两篇稿子编放在一起，是因为他们有一个共同的地方，那就是开始高度重视物业管理在房地产业发展中的作用。

　　《业主临时公约》是对业主提出了要求，更为重要的是在《商品房买卖合同》中将前期物业服务、物业服务的内容加入了，另外还增加了业主临时公约。

　　两个示范文本的硬性规定充分体现了北京对物业管理行业的重视。不能说有了这两个文本，北京的物业管理就一定会发展得很好，但只有重视了这个行业，才会出现这两个文本的有关内容，而有了这两个规定，北京市物业管理的前景应该会更好。