二手房市场风生水起　理财方式对对碰

■交易中房款安全措施

　在二手房的交易中，如何确保买卖双方的房款交易安全一直是大家关注的问题。因为买方怕先付了钱最后得不到房子，而卖方又担心不先拿到房款以后不能如数按期收回，因此往往发生纠纷。于是很多中介或经纪公司都在寻思如何来解决房款交易不安全的问题。 　　目前在北京出现了两种模式来规避二手房房款交易中的不安全因素。一是北京兴业安居房地产经纪中心6月份推出的“房款交割在公证处”的新交易方式。这种模式由兴业安居和北京市东城区公证处合作推出，对二手房房款的提存进行公证。买方预先将房款提存到公证机构，公证机构做好房款保护公证，并做好房款保护工作。随后，买方可以同房主约定各种交易细节，一旦卖方可以拿出已经将房屋更名到买方名下的过户证据，卖方就可以从公证机构领取房款了。如果一定期限内，卖方没有去提取房款，买方随时可以要回房款。

　　兴业安居的赵东焱告诉记者，经纪公司实行单方代理制度，卖方拿到房款后才给经纪公司佣金，经纪公司收入透明化了也能让客户放心。此外，交易中的文件手续都由买卖双方自己保管，还能避免一房多卖等欺诈现象的发生。

■银行参与资金托管

　　链家·宝业房地产中介公司与中国建设银行北京市分行联合推出的“百易安———二手房交易资金托管业务”。这种模式有以下几个环节：买方或卖方委托链家寻找房源或客户———找到满意的房源或客户，签订《房屋买卖合同》———买卖双方提出办理资金托管业务申请———银行介入，与买卖双方三方共同签订《交易资金托管协议》———买方到建设银行开立交易资金托管专户并存入购房款项由建行冻结———中介为买卖双方办理房屋产权过户手续———办理完过户手续经买卖双方授权，建行按指令拨付购房款。建行因为承担“居间担保”，也要收取一定费用。该费用由买卖双方共同承担，房屋价格50万以下的，承担首付款的0.4%，总房款的0.35%；50万以上按房款0.3%计算。

■二手房限时出售服务

　　日前，北京力度房地产经纪有限公司推出了“二手房限时出售”服务，这种模式即是将房屋交给公司代理出售,并签订房屋限时出售协议书。如在30个工作日内公司没有按照房主认定的价格销售出去，房主可以得到房款总价1%的赔偿。如果按时售出,公司收取房款总价的1%作为代理费。 力度房地产经纪有限公司总经理周勇告诉记者，他们根据北京市房地局公布的市场指导价格，再联合专业的评估机构，一起帮助房主制定一个合理并得到认定的价格出售，如果房屋出售未达到房主认定的价格，公司仍将赔偿。公司还提供免费的居间担保服务、产权过户手续、房款交接和物业交验，直到最后完成产权过户。该模式另一个优势是得到了光大银行朝阳支行的支持，如果买房人需要进行贷款的话，银行确保在3日内完成批复，这极大地缩短了交易周期。 　　另外，我爱我家也推出了“二手房买卖限时速递”。该业务是指，凡与“我爱我家”签订二手房销售独家委托协议的房主，“我爱我家”均向其做出在约定时间内完成销售委托的承诺，并在网站和所有连锁店推广。如果未按照协议要求在约定时间内完成销售委托，“我爱我家”将赔偿委托人每月人民币2000元的现金。

■全程代理服务

　　全程代理一般是指在二手房交易中，由中介公司全部代理所有交易环节，从最初的咨询服务、价格评估、签订合同到权证办理以及最后的物业交割。不少中介公司都有推出类似的服务，也有专程代理部分环节办理的服务。比如有的交易环节，客户可以自己办理，就不需要委托中介机构代理。但是有些过于专业的环节就需要委托中介代理。该项服务中目前最有特色的可能是北京信一天房地产经纪公司专门针对“央产房”上市推出的“全程免费代理”服务。“信一天”公司经理冯晨曦告诉记者，很多业主就是看中该公司推出的全程免费代理服务的一些条款纷纷电话咨询并办理相关业务的。此外，据记者了解，北京市房地产交易中心也在酝酿推出类似的全程代理服务。

■贷款直客式服务等系列金融服务

　　所谓直客式服务即是买房时需要办理贷款的客户直接到农行办理相关贷款业务，手续程序都可以直接在农行办理。这是北京精品家园房地产经纪有限公司推出的服务类型。

精品家园房地产经纪有限公司相关负责人陈小姐告诉记者，他们在“非典”前就开始酝酿推出一系列金融方面的服务，但该项服务正式推出只有2个月。除了直客式服务，该公司还推出了“按揭贷款服务”，即客户直接到农行办理按揭贷款，律师、评估师现场办公，提供“一站式”服务，客户能享受到最高8成，最长30年的个人住房贷款，还可以自由选择不同的还款方式，同时办理加按、减按、转按揭贷款服务。虽然银行作为专业的金融机构参与到房屋中介机构的具体事务中来的合理性和可行性还有待商榷，但陈小姐认为，他们是利用银行作为一个平台，推出多种服务，最终让客户受益。至于具体这项服务能实现到什么程度，就有待市场的检验了。 　　■专业经纪人制度

　　据鑫尊相关负责人介绍，专业经纪人制度的模式即是：若某顾客委托销售房屋，经纪人首先准确评估房价，然后将房屋周边地区的近3个月成交价格记录让顾客参考，和顾客共同商议该房屋的销售报价和销售底价，并向顾客提出室内装饰意见以利于现场销售效果，然后共同制定一个销售周期和销售策略，展开销售活动。鑫尊收取房屋售价的1.25%作为代理费，由于与顾客利益是共同的，所以公司会全力卖出更高的价格。若某顾客委托购买房屋，也会有专业的经纪人按照类似流程和理念进行操作，维护委托人的利益。

　　专业经纪人制度和许多房屋中介不同之处可能在于一般中介更多的在于销售房屋，而专业经纪人制度销售的是房屋和专业代理服务，在专业经纪人的高水平代理服务基础上购买到满意的房屋。如果加进了更高水平的专业代理服务，制度自然就可能升值。

　　可以看到，二手房交易市场上，各家中介公司或经纪公司都纷纷推出自己的特色或者个性服务吸引客户，在庞大的二手房市场上分自己的一杯羹。种类繁多的细化服务给消费者带来了更多的选择，同时也需要消费者自己有一个准确的定位，看看自己到底需要什么样细化的服务，然后找到合适的机构帮助实现自己购房或者买房的目标。